Kurz gesagt: Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer hast du das Sonderrecht, deine Wohnung ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen, und bist Miteigentümerin oder Miteigentümer der gemeinschaftlichen Teile (Art. 712a ZGB, Art. 712b ZGB). In der Versammlung hat grundsätzlich jede Stockwerkeinheit eine Stimme (Art. 712o ZGB), die gemeinschaftlichen Kosten werden nach Wertquoten verteilt (Art. 712h ZGB). Beschlüsse, die Gesetz oder Reglement verletzen, kannst du innert eines Monats seit Kenntnis gerichtlich anfechten (Art. 712m ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB).
Stockwerkeigentum ist eine weit verbreitete Form des Wohnungseigentums in der Schweiz. Es ist im Sachenrecht des ZGB geregelt, nicht im Mietrecht. Viele Käufer entscheiden sich für diese Eigentumsform, um eine Wohnung zu erwerben und trotzdem Teil einer Gemeinschaft zu bleiben. Doch häufig stellt sich die Frage: Welche Rechte habe ich als Stockwerkeigentümer?
Sonderrecht: Die eigene Wohnung
Als Eigentümerin oder Eigentümer hast du das exklusive Recht, deine Wohnung selbst zu nutzen und darüber zu verfügen. Dieses sogenannte Sonderrecht (Art. 712a ZGB) umfasst:
- die Innenräume der Wohnung,
- bauliche Veränderungen innerhalb der eigenen Einheit, solange anderen Stockwerkeigentümern die Ausübung ihres Rechts nicht erschwert wird und gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen und Einrichtungen weder beschädigt noch in Funktion oder äusserer Erscheinung beeinträchtigt werden (Art. 712a ZGB Abs. 2),
- das Recht, die Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen.
Begründungsakt oder Vereinbarung können ein Vorkaufsrecht der übrigen Eigentümer oder ein Einspracherecht gegen Verkauf, Vermietung, Nutzniessung oder Wohnrecht vorsehen. Die Einsprache muss innert 14 Tagen erfolgen und ist nur aus wichtigem Grund wirksam (Art. 712c ZGB); das Grundbuch gibt Auskunft.
Tragende Bauteile, Fassade sowie Anlagen und Leitungen, die auch anderen Eigentümern dienen, sind zwingend gemeinschaftlich, auch wenn sie in deiner Wohnung liegen (Art. 712b ZGB Abs. 2). Vor Umbauten solltest du deshalb Reglement und Verwaltung konsultieren.
Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Teile
Neben dem Sonderrecht hast du Mitbenutzungsrechte an gemeinschaftlichen Bereichen wie:
- Treppenhäuser, Eingänge und Flure,
- Dach, Fassade und tragende Bauteile,
- Gartenflächen, Parkplätze oder Kelleranlagen, sofern sie gemeinschaftlich genutzt werden.
Wie diese Flächen genutzt werden dürfen, ist oft in der Hausordnung oder im Reglement geregelt. Du kannst verlangen, dass ein Reglement aufgestellt wird (Art. 712g ZGB Abs. 3). Sind einzelnen Eigentümern ausschliessliche Nutzungsrechte eingeräumt, etwa an einem Gartensitzplatz oder Parkplatz, braucht eine Änderung die Zustimmung der direkt betroffenen Eigentümer (Art. 712g ZGB Abs. 4).
Mitspracherecht in der Gemeinschaft
Die Stockwerkeigentümer bilden eine Gemeinschaft, und du hast das Recht, an der Versammlung der Eigentümer teilzunehmen und mitzubestimmen. Hier werden wichtige Fragen wie Renovationen, Unterhaltskosten oder die Hausordnung beschlossen. Grundsätzlich hat jede Stockwerkeinheit eine Stimme (Art. 712o ZGB). Für wichtige Beschlüsse braucht es zusätzlich die Mehrheit der Wertquoten (Art. 647b ZGB, Art. 647d ZGB), für notwendige Unterhaltsarbeiten genügt grundsätzlich die einfache Mehrheit (Art. 647c ZGB), für reine Verschönerungen braucht es grundsätzlich Einstimmigkeit (Art. 647e ZGB). Das Reglement kann andere Regeln vorsehen (Art. 712g ZGB).
Hast du einem Beschluss nicht zugestimmt, kannst du ihn gerichtlich anfechten, wenn er Gesetz oder Reglement verletzt. Die Klage musst du innert eines Monats seit Kenntnis des Beschlusses erheben (Art. 712m ZGB Abs. 2 i.V.m. Art. 75 ZGB).
Pflichten im Stockwerkeigentum
Neben den Rechten hast du auch Pflichten. Dazu gehören:
- die Beteiligung an den Unterhaltskosten für gemeinschaftliche Teile, grundsätzlich nach Wertquote; dienen Teile einer Einheit nicht oder kaum, ist das bei der Verteilung zu berücksichtigen (Art. 712h ZGB),
- Beiträge an einen Erneuerungsfonds, sofern die Versammlung einen solchen beschlossen hat (Art. 712m ZGB Abs. 1 Ziff. 5),
- der Unterhalt der eigenen Räume (Art. 712a ZGB Abs. 3),
- die Einhaltung der Hausordnung,
- die Rücksichtnahme auf andere Eigentümer.
Für Beitragsforderungen der letzten drei Jahre hat die Gemeinschaft ein gesetzliches Pfandrecht am Stockwerk des säumigen Eigentümers (Art. 712i ZGB). Verletzt du deine Pflichten schwer, kannst du im äussersten Fall gerichtlich aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden (Art. 649b ZGB).
Das Stockwerkeigentumsrecht wird revidiert: Der Bundesrat hat am 13. Mai 2026 die Botschaft zuhanden des Parlaments verabschiedet (bj.admin.ch). Bis zum Inkrafttreten neuer Bestimmungen gilt das bisherige Recht.
Häufige Fragen
Darf ich meine Stockwerkeigentumswohnung umbauen?
Innen grundsätzlich ja, solange andere Eigentümer nicht beeinträchtigt und gemeinschaftliche Bauteile weder beschädigt noch in Funktion oder Aussehen verändert werden (Art. 712a ZGB). Tragende Bauteile und die Fassade sind zwingend gemeinschaftlich (Art. 712b ZGB).
Wie werden die gemeinsamen Kosten verteilt?
Grundsätzlich nach Wertquoten. Dienen gemeinschaftliche Teile einer Einheit nicht oder kaum, ist das bei der Verteilung zu berücksichtigen (Art. 712h ZGB).
Wie viele Stimmen habe ich in der Versammlung?
Grundsätzlich eine pro Stockwerkeinheit (Art. 712o ZGB). Für wichtige Beschlüsse zählt zusätzlich die Mehrheit der Wertquoten (Art. 647b ZGB).
Kann ich einen Beschluss der Versammlung anfechten?
Ja, wenn der Beschluss Gesetz oder Reglement verletzt und du nicht zugestimmt hast. Die Klage musst du innert eines Monats seit Kenntnis beim Gericht erheben (Art. 712m ZGB, Art. 75 ZGB).
Darf ich meine Wohnung frei vermieten?
Grundsätzlich ja, ausser Begründungsakt oder Vereinbarung sehen ein Einspracherecht vor. Eine Einsprache ist nur aus wichtigem Grund wirksam (Art. 712c ZGB).
Fazit
Stockwerkeigentum bietet dir viele Rechte – vom exklusiven Gebrauch der eigenen Wohnung bis zur Mitbestimmung in der Gemeinschaft. Gleichzeitig bringt es Pflichten mit sich, die das Zusammenleben regeln.
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