Kurz gesagt: Ja. Eine Kündigung, die gegen Treu und Glauben verstösst, kannst du innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 271 OR, Art. 271a OR, Art. 273 OR). Ein Brief an den Vermieter genügt nicht. Ist die Kündigung nicht missbräuchlich, kannst du im gleichen Verfahren eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR).
Eine Kündigung der Wohnung ist für viele Mieter ein Schock. Doch nicht jede Kündigung ist automatisch gültig. In gewissen Fällen kannst du als Mieterin oder Mieter eine Kündigung anfechten und damit deine Rechte wahren. Umgangssprachlich ist oft von „Einsprache“ die Rede. Rechtlich heisst das Anfechtung; zuständig ist die Schlichtungsbehörde, nicht der Vermieter (Art. 273 OR).
Wann ist eine Kündigung anfechtbar?
Eine Kündigung kann dann angefochten werden, wenn sie missbräuchlich ist, also gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Das Gesetz nennt Beispielsfälle. Missbräuchlich ist eine Kündigung des Vermieters insbesondere, wenn sie ausgesprochen wird (Art. 271a Abs. 1 OR):
- weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Rachekündigung),
- um eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchzusetzen,
- um den Mieter zum Kauf der Wohnung zu veranlassen,
- während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über das Mietverhältnis,
- vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines solchen Verfahrens, in dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist oder einen Vergleich geschlossen hat,
- wegen einer Änderung in der familiären Situation des Mieters, aus der dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
Die Sperrfristen während und nach einem Verfahren gelten unter anderem nicht bei dringendem Eigenbedarf des Vermieters (Art. 271a Abs. 3 OR). Der Mieter kann zudem verlangen, dass der Vermieter die Kündigung begründet (Art. 271 Abs. 2 OR).
In solchen Situationen hast du die Möglichkeit, die Kündigung anzufechten und bei der zuständigen Schlichtungsbehörde überprüfen zu lassen.
Formfehler: nichtige Kündigung
Der Vermieter muss mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen, das angibt, wie der Mieter vorgehen kann, um die Kündigung anzufechten (Art. 266l OR). Bei einer Familienwohnung muss die Kündigung dem Mieter und seinem Ehegatten oder eingetragenen Partner separat zugestellt werden (Art. 266n OR). Fehlt das, ist die Kündigung nichtig (Art. 266o OR), und die 30 Tage Frist gilt dafür nicht. Bist du unsicher, fichtst du trotzdem vorsorglich innert 30 Tagen an.
Wie läuft eine Anfechtung ab?
Die Anfechtung muss innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache eingehen (Art. 273 Abs. 1 OR). Verpasst du die Frist, kannst du die Kündigung nicht mehr anfechten. Ein Schreiben an den Vermieter wahrt die Frist nicht. Das Schlichtungsverfahren ist in Mietsachen kostenlos (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO).
An der Schlichtungsverhandlung wird eine Einigung gesucht. Kommt keine zustande, kann die Schlichtungsbehörde einen Entscheidvorschlag unterbreiten (Art. 210 ZPO). Lehnt eine Partei ihn innert 20 Tagen ab, erhält die ablehnende Partei die Klagebewilligung und muss innert 30 Tagen beim Gericht klagen, sonst gilt der Vorschlag als anerkannt (Art. 211 ZPO). Ohne Entscheidvorschlag erteilt die Behörde bei Nichteinigung die Klagebewilligung, die Klagefrist beträgt in Mietsachen ebenfalls 30 Tage (Art. 209 ZPO). Geprüft wird, ob die Kündigung missbräuchlich ist und ob sie aufgehoben oder allenfalls die Mietdauer verlängert wird.
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Erstreckung als Alternative
Ist die Kündigung nicht missbräuchlich, kannst du eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für dich oder deine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Art. 272 OR). Das Begehren ist bei unbefristeter Miete innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung, bei befristeter Miete spätestens 60 Tage vor Ablauf einzureichen (Art. 273 Abs. 2 OR). Weist die Behörde eine Anfechtung ab, prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann (Art. 273 Abs. 5 OR).
Welche Chancen habe ich?
Die Erfolgschancen hängen stark vom Einzelfall ab. Besonders gute Aussichten hast du, wenn die Kündigung offensichtlich unbegründet oder als Vergeltung ausgesprochen wurde.
Auf LAWGO kannst du zu konkreten Situationen eine erste Einschätzung einholen, ob eine Anfechtung sinnvoll sein kann.
Häufige Fragen
Wie lange habe ich Zeit, eine Kündigung anzufechten?
30 Tage ab Empfang der Kündigung. Dein Begehren muss innert dieser Frist bei der Schlichtungsbehörde eingehen (Art. 273 OR).
Wann ist eine Kündigung missbräuchlich?
Wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst, etwa als Rachekündigung oder innert drei Jahren nach einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren, in dem der Vermieter erheblich unterlegen ist (Art. 271 OR, Art. 271a OR).
Was kostet das Schlichtungsverfahren?
In Mietsachen werden im Schlichtungsverfahren keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 ZPO).
Ist eine Kündigung ohne amtliches Formular gültig?
Nein, die Kündigung des Vermieters ohne kantonal genehmigtes Formular ist nichtig (Art. 266l OR, Art. 266o OR).
Was passiert, wenn die Anfechtung scheitert?
Die Behörde prüft von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann (Art. 273 Abs. 5 OR, Art. 272 OR).
Fazit
Ja, in der Schweiz kannst du eine Kündigung anfechten – vor allem dann, wenn sie missbräuchlich erfolgt ist. Wichtig ist, dass du schnell reagierst und die 30 Tage Frist bei der Schlichtungsbehörde einhältst (Art. 273 OR).
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